تعتبر الضرائب العقارية في تركيا أحد أهم النقاط التي يجب على أي مستثمر جديد معرفتها والإلمام بها، لأنها تعد عند غالبية المستثمرين مبالغ لا يستهان بها وخصوصاً عند نقل ملكية العقار (الطابو)، أو الرسوم الأخرى المترتبة على عملية الشراء للعقارات في تركيا.
ومع بداية كل سنة جديدة تقوم الحكومة التركية بتحديث عام لكافة الضرائب، وذلك نظراً للتضخم السنوي الحاصل في الاقتصاد التركي خاصة والدولي عامة، حيث أنه ووفقاً لهيئة الإحصاء التركية TÜİK فإن التضخم وصل لنسبة 36%، ولكن وبالرغم من التضخم الحاصل لازال هناك العديد من الضرائب التي لم يتم إجراء أي تعديل عليها كضريبة نقل الملكية.
وانطلاقاً من نظرتنا التي تهدف إلى تعريف المستثمرين بكل ما يهمهم من معلومات قانونية وعقارية سنتعرف معكم اليوم في هذا المقال على كافة أنواع الضرائب المتعلقة بالعقارات في تركيا ومنها:
- الضرائب المتعلقة بنقل الملكية العقارية.
- الضرائب المفروضة على العقارات في تركيا سنوياً.
- الرسوم والتكاليف المستحقة قبل وبعد عملية شراء العقار.
- الرسوم والتكاليف المستحقة شهرياً.
- أولاً: الضرائب المتعلقة بنقل الملكية العقارية
هناك عدة أنواع للضرائب المتعلقة بنقل الملكية العقارية سنستعرضها معكم مع كافة المعلومات التفصيلية المتعلقة بها:
- ضريبة نقل الملكية العقارية (الطابو)
إن الضريبة المتعلقة بنقل ملكية العقار (الطابو) تعتبر من أعلى الضرائب يتم دفعها عند تملك أي عقار في تركيا، بأي طريقة كانت سواء عن طريق الشراء أو الوراثة أو الهبة أو الطلاق أو…، ولكن قيمة الضريبة المستحقة تتفاوت حسب نوع التملك، حيث أن ضريبة الملكية عن طريق الهبة تعتبر الأعلى قيمة وتبلغ 6.8 بالمئة من قيمة العقار الإجمالية.
ولكن أهم ما يعنينا هنا هو قيمة الضريبة المفروضة على التملك العقاري عن طريق الشراء، وكيفية دفعها، ويجدر الذكر أن قيمة الضريبة المتعلقة بالتملك عن طريق الشراء تعتبر الأقل قيمة بين أنواع التملك الأخرى.
حيث ماتزال قيمتها حتى عامنا الحالي 2022 تبلغ 4 بالمئة من قيمة العقار الإجمالية، ووفقاً للقانون التركي فإنه يجب تحمل تكلفتها مناصفة بين البائع والمشتري على حد سواء بحيث يدفع البائع 2 بالمئة والمشتري أيضا يدفع 2 بالمئة من قيمة العقار الإجمالية التي تم الاتفاق عليها كضريبة، ولكن العرف السائد حالياً هو تحمل المشتري للضريبة كاملة بحيث يدفعها لوحده عند شراءه أحد العقارات المستعملة، ولكن في حالة تملك العقارات الجديدة فيتم اقتسام المبلغ بشكل رضائي بين البائع والمشتري.
وبالطبع فإنكم تتساءلون، كيف سيتم تسديد هذه الضريبة وأين…؟
يتم تسديد الضريبة عن طريق دفع قيمتها في أحد البنوك التابعة للحكومة التركية، والتي هي زراعات بنك، وقف بنك، هالك بنك، وتتم عملية الدفع عبر رقم التحقق الذي ترسله مديريات الطابو برسالة نصية إلى أحد الأطراف، حيث أنه من الممكن الدفع من خلال التطبيقات الإلكترونية التابعة لهذه البنوك، أو عن طريق إيداع المبلغ في أحد مكنات الصرافة الآلية التابعة لهذه البنوك.
- ضريبة رأس المال
وهذه الضريبة عادة ما تكون ملحقة بضريبة نقل الملكية التي تكلمنا عنها مسبقاً، حيث أن قيمتها لا تعتبر عالية وتتراوح ما بين 500 و2500 ليرة تركية، كما أنه يتم تسديد قيمتها أيضاً عبر رقم التحقق الذي يتم إرساله من قبل مديرية الطابو، وبالطريقة نفسها التي يتم بها تسديد ضريبة نقل الملكية عبر إيداع المبلغ المستحق في أحد البنوك التابعة للحكومة التركية إما إلكترونياً أو عبر إيداع المبلغ في إحدى مكنات الصرافة التابعة لتلك البنوك.
- ضريبة القيمة المضافة على العقارات
إن هذا النوع من الضرائب العقارية في تركيا يعتمد على نوع العقار الذي يُستثمر به، كما يعتمد أيضاً على المنطقة الجغرافية الموجود فيها، كالريف، أو المدن الصغيرة، أو المدن التركية الضخمة..، إضافة لذلك يتم الاستناد إلى متوسط سعر المتر المربع الواحد للعقار في هذه المنطقة، بالإضافة إلى مساحة العقار، ومستوى البناء.
وتتفاوت قيمة هذه الضريبة من عقار لآخر نظراً لاعتمادها على عدة مقاييس، لتبدأ بنسبة 0.1 بالمئة من القيمة الإجمالية للعقار (ذلك ضمن المناطق التي تشجع الحكومة التركية على الاستثمار بها بهدف تنميتها وتطويرها عمرانياً)، حتى تصل إلى نسبة 18 بالمئة من قيمة العقار الإجمالية (ضمن الأحياء الراقية والتجارية وأيضا في المدن الكبرى كإسطنبول التي تعتبر العاصمة التجارية لتركيا).
ويمكن معرفة قيمة هذه الضريبة بكل سهولة عن طريق سؤال إدارة الضرائب العامة عن قيمة الضريبة المفروضة على أي عقار، كما أنه يتم تحصيلها على المنازل التي يتم بيعها للمرة الأولى، وتكون مضمنة في سعر العقار، وعادة ما يتمك دفعها من قبل الشركة المنشئة للعقار لمرة واحدة.
- ضريبة تسجيل العقار
ويتم دفع هذه الضريبة لمرة واحدة من قبل مشتري العقار، وذلك لقاء تسجيله ضمن دائرة السجل العقاري (مديرية الطابو التركية)، حيث تبلغ قيمتها نسبة 3 بالمئة من القيمة الإجمالية للعقار، كما يتوجب دفعها أثناء نقل ملكية العقار إلى شخص آخر أثناء التوريث الشرعي.
- ضريبة الأرباح العقارية
وهذه الضريبة يتم فرضها على العقارات التي تباع قبل أن يمضي على شراءها مدة 5 سنوات، ويتم احتسابها بنسب متفاوتة، حيث يتم فرض قيمة الضريبة على على أساس الفرق بين القيمة المحددة في سند الطابو، الذي تم شراؤه به، وثمن بيعه.
حيث أن نسبة هذه الضريبة تعتمد على فارق الربح، فإذا كان لا يزيد عن 6000 ليرة تركية، تكون قيمة الضريبة 20 بالمئة، أما في حال وصلت الأرباح لأعلى من 140 ألف ليرة تركية، فيمكن أن تصل قيمة هذه الضريبة إلى حوالي 45 بالمئة، ويرجع تقدير ذلك إلى دائرة السجل العقاري الحكومي، ويتم تفادي هذه الضريبة من قبل المستثمر عن طريق انتظاره حتى يمضي على شراءه للعقار لمدة خمس سنوات، ويقوم بالاستفادة من العقار خلال هذه المدة عبر استثماره بالإيجار.
- ضريبة كاتب العدل (النوتر)
إن هذه الضريبة تفرض على العقارات التي يتم بيعها وهي قيد الإنشاء، وذلك لقاء عقد البيع المبدئي الذي تتم كتابته عند كاتب العدل التركي (النوتر)، حيث تتم عملية البيع بداية عند كاتب العدل، ليتم لاحقاً نقل ملكية الطابو بشكل رسمي في مديرية الطابو وذلك بعد اكتمال إنشاء العقار، وعادة ما تبلغ قيمة هذه الضريبة نسبة 1 بالمئة من العقار وقد تختلف من نوتر إلى آخر.
- ثانياً: الضرائب المفروضة على العقارات في تركيا سنوياً EMLAK VERGİSİ))
وتعد ضريبة الملكة (EMLAK VERGİSİ) أحد أهم ضرائب العقارات في تركيا، حيث يتم دفعها بشكل سنوي، ويعود تحديد قيمتها إلى البلدية المسؤولة عن المنطقة التي يوجد العقار بها.
ويجري احتساب قيمة الضريبة السنوية على العقارات في تركيا، بناء على القيمة المعلنة عند الشراء، التي يحددها سند الملكية (الطابو)، بحيث تكون ضريبة العقار السكني 0.1 بالمئة، وللعقار التجاري 0.4 بالمئة، وأيضاً للعقار 0.2 بالمئة، أما بالنسبة للأراضي التي تملك إذن بناء مباني تجارية فتبلغ 0.6 بالمئة.
ويتم دفعها للبلدية التابع لها العقار على قسطين، حيث يتم دفع القسط الأول في شهر مارس/آذار، أما القسط الثاني فيتم دفعه في شهر أكتوبر/تشرين الثاني، وتدفع إما بالذهاب إلى مبنى بلدية المنطقة، أو عبر تحويل المبلغ إلى الحساب المصرفي الخاص بالبلدية المسؤولة عن العقار.
- ثالثاً: الرسوم والتكاليف المستحقة قبل وبعد عملية شراء العقار
حيث أن هذه الرسوم هي تكاليف إضافية يتم دفعها أثناء وبعد شراء العقار ويجب على أي مستثمر أخذها بالحسبان ومن أهمها:
- تقرير التقييم العقاري
وهو تقرير يلزم استصداره من قبل كل أجنبي يرغب بشراء أو بيع العقارات في تركيا، وذلك قبل عملية نقل الملكية حيث أنه يتضمن كافة المعلومات التفصيلية عن العقار، وتقوم المؤسسات الرسمية المعتمدة التي تتبع إلى إدارة الطابو مباشرة بتثمين العقار عن طريق هذا التقرير.
وتبلغ قيمة استصدار هذا التقرير حتى عام 2022 حوالي 2600 ليرة تركية للعقارات ذات المساحات التي تقل عن 1250 متر مربع، أما بالنسبة للعقارات التي تزيد مساحتها عن المساحة المذكورة فتبلغ قيمة استصداره 5600 ليرة تركية تقريبا، ويتم تسديد المبلغ الخاص به في أحد البنوك التابعة للحكومة التركية وفقا لرقم التحقق الذي ترسله مديرية الطابو عبر رسالة نصية.
- وثيقة التأمين الإلزامي للزلازل والكوارث الطبيعية DASK
وهي إحدى وثائق التأمين التي تلزم بها الحكومة التركية، ويجب أن تكون مرفقة مع الأوراق المطلوبة أثناء نقل الملكية العقارية، وهي عبارة عن تأمين يتم الاستفادة منه عند حدوث الكوارث والزلازل، ويتم احتساب قيمته بناء على مساحة العقار بحيث تبلغ كلفة التأمين لكل 1 متر مربع 2 دولار كما يمكنكم حساب قيمة تأمين الزلازل في تركيا، عبر الدخول للموقع الرسمي لمؤسسة DASK، وإدخال البيانات والمعايير المطلوبة من خلال الرابط التالي : https://2u.pw/4LaM4 ، ويشمل التأمين أضرار الزلزال وما يخلفه الزلزال من كوارث طبيعة، كالهدم والحرائق والفيضانات، ويتم تقديم الدعم للمتضررين من الزلزال بكافة الطرق العينية والنقدية.
- المستحقات والتكاليف الشهرية لقاء الحصول على الخدمات
- الضرائب الشهرية ضمن المجمعات السكنية
وهذه الضرائب تكون مقابل الخدمات التي يقدمها القائمون على المجمع السكني الذي يتبع له العقار، بحيث تتضمن تكاليف الخدمات أجور التنظيف والحماية الأمنية، وأجور كهرباء المجمع والمصاعد إضافة إلى صيانة مرافق المجمع وغيرها، بحيث يتم تقدير قيمتها تبعاً لجودة الخدمات المقدمة ولحجم المجمع ومساحة العقار، وهذا ما يجعل قيمتها تتراوح ما بين 0-1 دولار لكل متر مربع من مساحة الشقة، ويتم دفعها شهرياً للقائمين على المجمع السكني.
- الحصول على اشتراكات الكهرباء والماء والغاز
عند التقدم بطلب للحصول على أي من هذه الخدمات فإن المؤسسات المسؤولة عنها تطلب من مالك العقار دفع رسوم تأمين لمرة واحدة، تعتبرها كضمان لها في حال تأخر المشترك عن دفع المستحقات المطلوبة لقاء الخدمات، وتختلف هذه الرسوم من مؤسسة إلى أخرى ولكن بالمجمل وبشكل تقريبي تبلغ 1500 ليرة تركية، ويتم دفع كل تأمين في المؤسسة الخاصة به، ويمكن لمالك العقار في حال الغاء الاشتراك استرجاعها.
إلى هنا نكون قد استعرضنا معكم أهم الضرائب والمستحقات المترتبة على شراء أي عقار سواء لغرض الاستثمار أو الإقامة، وفي حال رغبتكم بالحصول على المزيد من التفاصيل أو الاستشارات فإن شركة THM جاهزة للوقوف بجانبكم بكافة خبراتها وطواقمها وما عليكم إلا أن تقوموا بالتواصل معنا عبر موقعنا الالكتروني thmrealestate.com. المصادر: مديرية الطابو العامة / إدارة الضرائب